大V都说三四线房价在下跌 为啥我的城市一直在涨?

时间:2019年10月18日 14:41:42 中财网
  千万不要再以为随便一个城市随便一个楼盘的房子,都是百分百的摇钱树。

  最近三四线楼市的走向很有意思。

  尽管大部分人预测三四线楼市在政策收紧、棚改退潮下,即将要进入寒冬,但不少三四线城市的房价却还在逆市上扬。

  一时之间,好像专家们的脸都要被打肿了。

  所以这段时间,很多菜友就慌了:我所在的三四线城市房价还在涨,我现在应该抓紧买房吗?
  资本的嗅觉永远是最敏感的,三四线楼市还有没有戏,从恒大在十一黄金周的骚操作中就可见一斑。

  现在,每个节日都是剁手节,只不过一些人的剁手力度比较猛,出手就是一套房子。

  在今年的十一黄金周,恒大交出了相当漂亮的成绩,以510亿元的销售金额领跑行业,比碧桂园和万科加起来还要多。


  为了这一场金九银十的抢收站,恒大准备已经很久了。

  从今年8月20日起,恒大就已经开始推出了促销买房活动。


  十一假期前,许家印给黄金周销售提出了一个重要指向:三四线城市的项目要加速去化,车位第二个半价,商铺六折。

  瞧瞧,这是把麦当劳的第二根半价和马云的双十一半价,都学到家了。

  肇庆四会的恒大御湖城,节前均价还是8000元,一下子降到了5000多;中山恒大御府的部分房源,从14000元降到了9500元。

  这样的降价力度,让老业主一夜之间凭空亏损几十万,不少业主哭闹着上街抗议要退房。


  这又是第二个车位半价,又是各种打折的,使劲浑身解数为的就是要把三四线城市的项目加速去化。

  作为行业巨头,恒大在政治觉悟和消息灵通上肯定比一般普通人要敏感太多了,如果还有可以捞钱的余地,又怎么会想要从三四线城市撤退呢?
  这其中的意味,大家可以自行体会一下。

  除此之外,三四线城市的抢人大战,也正在轰轰烈烈地上演。

  早在今年上半年,二线城市抢人大战就上了微博热搜,各种开放落户的优惠政策层出不穷。

  9月以来,又一批三四线城市你争我赶地加入了这一场抢人大战,把“我家大门常打开,开放怀抱等你”的奥运好客精神发挥到了新高度:
  河南新乡市、漯河市发布全面放开落户限制的实施意见;
  湖北省宜昌市人民政府网站公布了《市人民政府办公室关于深化户籍制度改革 加快推进城市化进程的实施意见》,全面取消落户限制;
  广西高调宣布,除南宁市、柳州市以外,其他设区市及所有的县级市、县城和建制镇已经全面放开落户限制,基本实现城镇落户“零门槛”。

  ......
  很显然,零门槛落户时代要来了,意图很明显,摆明了就是要和大城市抢人。

  抢人大战的背后,除了发改委今年要求大城市全面放开落户限制的政策推动之外,其实也是出于城市自身发展的需要,毕竟一个城市长期的发展主要看人口。

  有一句话想必大家都听过,楼市是涨是跌,短期看金融,中期看土地,长期看人口。

  因此,要问三四线的楼市还有没有戏,人口流入是一个重要的参考指标。

  在2018年主要城市新增人口排名上,最有优势的依然是一线城市,其次是经济实力相对比较强的二线城市。


  从恒大研究院发布的2019年人口流动报告中也可以看到,三四线城市常住人口增长少,而流出人口多。



  很显然,在这一场抢人大战中,三四线城市是处于下风的。

  我们知道,户籍捆绑了教育、医疗、养老等福利制度,一个城市的户口值不值钱,就看这个城市是否有足够的吸引力。

  三四线城市在基础设施和公共服务水平上,相比一二线城市来说都是明显落后的,其户口的吸引力之弱也就可想而知。

  留不住人,是三四线楼市最根本的隐患。

  此外,要分析三四线楼市还有没有戏,必然要回过头来看看支撑起三四线楼市的是什么,也就是解铃还须系铃人。

  2015年开始,政府开始“大力推动”棚改货币化安置。

  棚改货币化安置,用大白话来说,就是政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,居民再自行到商品房市场上买房。

  这年头,最值钱的就是一个“拆”字。

  而三四线城市房价之所以能涨起来,靠的就是棚改货币化安置,拆迁户们拿到钱,这些钱流进楼市,房价就蹭蹭蹭涨起来了。

  不然你以为一个要人没人,要企业没企业的地方,房价凭啥能涨呢?
  但棚改毕竟只是一个短时间的推动力,迟早是要退潮的。

  据相关数据统计,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,远远低于450万套的预期数。

  和2018年的626万套相比,今年棚改任务已经腰斩,很显然,棚改正在逐渐退潮。

  如今随着棚改任务结束,棚改逐渐退潮,三四线楼市凭空出来的购买力自然也就慢慢消退了。

  只是棚改的退潮会有一个过渡的过程,三四线城市房价现在还在涨,也是棚改退潮中未尽的余温在支撑。

  等棚改任务结束后,三四线城市的房价,还能靠什么支撑?
  还是那句话,中国的楼市已经进入残酷的二八分化阶段了。

  闭着眼睛买买买就能躺赚的好日子,真的已经一去不复返了。

  千万不要再以为随便一个城市随便一个楼盘的房子,都是百分百的摇钱树。

  押对了,才能跑赢大市;押偏了,到时可就是降价都不一定能找到人接盘。

  至于现在还依赖棚改余温来取暖的三四线楼市,如果是刚需一族,建议先不必急在一时入手,可以再等等,继续观望。

  菜导此前分析过,今年四季度到明年一季度,都是不错的入手时点。

  如果是炒房客,菜导就劝你不要瞎掺和了。

  三四线城市的房价泡沫,本来就是靠棚改支撑起来的,如今棚改也正在一步步退潮,没有了棚改制造出来的购买力,哪里来的需求呢?
  而在人口流入上,三四线城市也显然不占优势,这也就在很大程度了决定了一座城市的发展潜力和购买力是有限的。

  资本是最擅长趋利避害的,现在就连恒大已经加速三四线城市的项目去化了,看好度也就不言而喻了。

  如果你还是自信地想要和资本家对赌谁的眼见力更狠,那菜导只能送你一句,老铁珍重!
  本文首发于微信公众号:菜鸟理财。
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